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DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO TRADICIONAL
Por Luiz Octávio Rocha Miranda Costa Neves

O provérbio "QUEM CASA QUER CASA", de 1845 - retirado da obra de Luís Carlos Martins Pena, nascido no Rio de janeiro, em 5 de novembro de 1815 e falecido em Lisboa, em 7 de dezembro de 1848, que foi dramaturgo, comediógrafo, diplomata e introdutor da comédia de costumes no Brasil, tendo sido considerado o Moliére brasileiro; Cuja obra caracterizou pioneiramente, com ironia e humor, as graças e desventuras da sociedade brasileira e de suas instituições, sendo patrono da Cadeira 29 da Academia Brasileira de Letras, por escolha de um dos fundadores da mesma, o teatrólogo Artur Azevedo (1855-1908); E com a ajuda de sua singular veia cômica, encontrou um ambiente receptivo que favoreceu a sua popularidade; Tendo construído uma galeria de tipos que constituem um retrato fidedigno do Brasil da época e compreende funcionários públicos, meirinhos, juízes, malandros, matutos, estrangeiros, falsos cultos e profissionais da intriga social. Suas histórias, que giram em torno de casos de família, casamentos, heranças, dotes, dívidas e festas da roça e das cidades (in, Wikipédia) – é mais atual do que nunca.

É de fácil constatação histórica, que em todas as classes sociais, o chamado "sonho da casa própria", sempre esteve presente em nossa sociedade. Aliás, não seria nenhum exagero afirmar, que o desejo pela aquisição de um bem de raiz, constituí-se como um dos principais anseios da grande maioria dos seres humanos, desde tempos imemoriais.

Ou seja, desde que o homem desceu das árvores, passou a procurar uma caverna que fosse sua, para acomodar o seu núcleo familiar defendendo-a com unhas e dentes dos predadores e eventuais invasores.

Nos dias que correm não se reside – pelo menos não normalmente – em aberturas ou fendas nas rochas, mas permanece incólume o desejo dos chefes de família (homens ou mulheres) em habitarem sob um teto que seja seu.

Exatamente como em 1845.

Neste aspecto muitas foram às alterações na forma de morar dos brasileiros, isto porque, à época de Martins Pena, nossa população, a cuja análise nos deteremos neste estudo, em sua grande maioria morava no campo.

Ao curso do século passado, notadamente na sua segunda metade, deu-se o inverso, com a grande migração das populações rurais para as cidades, precipuamente para os grandes centros.

Tais comunidades, inicialmente constituídas, em sua maioria, por casas, foram posteriormente – a partir do final da década de 50 e atingindo ao auge na década de 70 – transformadas em edifícios de apartamentos.

Grandes distorções surgiram daí, que, aliadas a políticas inapropriadas, planejamento urbano sem critério e a um paternalismo populista dos governantes, resultaram na transformação de locais aprazíveis em grandes caixotes de concreto sem garagem para os automóveis dos seus moradores e, até mesmo, na proliferação das favelas – fenômeno datado do final da Guerra do Paraguai e agravado com a abolição da escravatura, em 1888 – que se agigantaram até transmutarem-se em verdadeiros bairros populares, últimos bastiões dos desprovidos para não deixarem suas famílias ao relento, mas sem as mais mínimas condições de habitabilidade.

Mesmo nestes cinturões de miséria, incrivelmente, negocia-se a posse do espaço, na forma de cessão ou de aluguel, como na parte dita "nobre" das metrópoles.

Mas, fato é que, o desejo permanece: comprar um imóvel que seja seu.

Para isto diversos cuidados e cautelas devem ser tomados a fim de se evitarem sérios contratempos e prejuízos.

É de elementar sabença, não escapando mesmo do conhecimento do mais jejuno dos estudantes de Direito, que a propriedade sobre o bem imóvel, no Brasil, se adquire, através do usucapião, pelo registro do título no Registro Imobiliário, por acessão ou por sucessão hereditária, na forma da legislação substantiva civil em vigor, ex vi dos artigos 1.238 e seguintes do C.C.

Fato é que, independente da forma ou do título aquisitivo, devido ao princípio da publicidade dos atos, somente quando o título aquisitivo do adquirente do imóvel for levado a registro, no RGI, é que a propriedade será para ele transferida.

Do Condomínio Geral ou Tradicional

E se o mesmo bem imóvel for adquirido por mais de uma pessoa e o mesmo não admitir divisão cômoda?

Exsurge, inelutável, o instituto do Condomínio Geral ou da Compropriedade, bem definidos por Pedro Nunes, de forma a espancar quaisquer dúvidas, como sendo o "direito de propriedade exercido concomitantemente por duas ou mais pessoas sobre a mesma coisa, com iguais poderes, relativamente ao seu todo, em que cada uma delas tem parte ideal, ou determinada". (in, Dicionário de Tecnologia Jurídica, pág. 244, Tomo I, Freitas Bastos, 1982, 11a edição).

Uma das principais características que revestem o condomínio é a indivisão, qual seja, o estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes, ou, segundo a lição de Orlando Gomes, "é o direito sobre a coisa que se reparte entre diversas pessoas". (in, Direitos Reais, pág. 211, Forense, 1997).

DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO

Contudo, não sendo o condomínio decorrente de disposição legal ou contratual, pode ser ele extinto a qualquer tempo mediante requerimento do comunheiro interessado ao poder judiciário, através da chamada Ação de Dissolução de Condomínio.

Tal regra persegue o axioma de que ninguém é obrigado a permanecer condômino sem o querer.

Neste sentido, apontamos como característica do instituto sob exame a de que a qualquer tempo, será permitido, a qualquer dos condôminos, exigir a divisão da coisa comum, na exata dicção do artigo 1.320 do Código Civil vigente.

Neste sentido é a lição de Silvio Rodrigues, que em seu magistério pontifica:

"O condomínio, entretanto, foi sempre visto como forma anormal de propriedade, na iminência de se resolver. Apresenta-se, ao ver dos escritores antigos e modernos, nacionais e estrangeiros, como fonte de demandas e ninho de brigas, situação anômala, cuja existência não se pode negar, mas que fora melhor não existisse".

"Esse preconceito contra o condomínio, legado de séculos de tradição, funda-se na justificável repugnância da inteligência individualista pela admissão de um sistema plural de propriedade, já na convicção de ser impossível um harmonioso funcionamento da comunhão. Por essa razão, decerto, é que o ordenamento jurídico faculta a qualquer dos condôminos, a todo o momento, pôr termo a indivisão, determinando o art. 1.320 do Código Civil, que a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum". (in, Direito Civil, Tomo 5 {Direito das Coisas}, pág. 196, Saraiva, 2003, 28a. Edição) [grifamos].

No mesmo diapasão é a lição de José Olimpio de Castro Filho, lecionando:

"A regra vem do Código Civil, imposta pela notória inconveniência da comunhão, fonte permanente de incômodos e de divergências, de tal forma que ninguém deve ser obrigado a nela permanecer, se for possível a divisão. Adotou-a também o Código anterior (art. 706, I), em redação que João Vicente Campos notou que era melhor e mais explícita: "O imóvel que não couber no quinhão de um só herdeiro, ou não admitir divisão cômoda, será vendido em hasta pública, dividindo-se-lhe o preço, exceto se um ou mais herdeiros requererem que lhes seja adjudicado, repondo aos outros, em dinheiro, o que sobrar."(in, Comentários ao Código de Processo Civil, págs. 75/76, Volume X, Forense, 4a Edição, 1995).

Sendo esta também a maciça posição da nossa melhor jurisprudência na forma do acórdão extraído da Apelação Cível nº 84.777-4/4 do Egrégio T.J.S.P., abaixo reproduzido:

Extinção de Condomínio - Extinção - existência de imóvel comum, em razão da partilha, quando da separação do casal - desinteresse dos condôminos em adquirir a parte do outro - necessidade de venda da coisa comum, por inviável a manutenção do condomínio.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 84.777-4/4, da Comarca de São Paulo, em que é apelante Denise Catherine Faedo, sendo apelado Sérgio Luiz Correia: Acordam, em Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, dar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e voto da Relatora, que ficam fazendo parte do acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores Ricardo Brancato (Presidente, sem voto) e Cesar Lacerda.

São Paulo, 28 de julho de 1999 – Zélia Maria Antunes Alves - Relatora

Condomínio. Extinção. Existência de imóvel comum, em razão da partilha, quando da separação do casal. Desinteresse dos condôminos em adquirir a parte do outro. Necessidade de venda da coisa comum, por inviável a manutenção do condomínio. - Ação julgada procedente. Recurso provido. Vistos.

(1ª Câmara do TJRS, 06.11.1979, RJTJRS 80/224 e AJURIS 19/118). (Ed. Saraiva, 3ª. Ed., 1.997, pág. 865/866, 867/868).

DO DIREITO

Funda-se o direito do condômino em ver extinto o condomínio que mantém com o seu(s) comunheiro(s), nos artigos 1.322 do Código Civil em vigor, bem como nos artigos 1.103 e seguintes; 1.112, IV, e 1.113 a 1.119, todos do Diploma Adjetivo Civil vigente.

CONCLUSÃO

É verdade, "quem casa quer casa", mas cuidado na hora de realizar seu sonho, para que o mesmo não se transforme em um terrível pesadelo, o que pode ser evitado com o auxílio de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

(Publicado na Revista da ABAMI – Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário)

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