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"QUEM CASA QUER CASA"

Tal provérbio de 1845 - retirado da obra de Luís Carlos Martins Pena, nascido no Rio de janeiro, em 5 de novembro de 1815 e falecido em Lisboa, em 7 de dezembro de 1848, foi dramaturgo, comediógrafo, diplomata e introdutor da comédia de costumes no Brasil, tendo sido considerado o Moliére brasileiro; Sua obra caracterizou pioneiramente, com ironia e humor, as graças e desventuras da sociedade brasileira e de suas instituições, sendo patrono da Cadeira 29 da Academia Brasileira de Letras, por escolha de um dos fundadores da mesma, o teatrólogo Artur Azevedo (1855-1908); Com a ajuda de sua singular veia cômica, encontrou um ambiente receptivo que favoreceu a sua popularidade; Construiu uma galeria de tipos que constitui um retrato realista do Brasil da época e compreende funcionários públicos, meirinhos, juízes, malandros, matutos, estrangeiros, falsos cultos e profissionais da intriga social. Suas histórias giram em torno de casos de família, casamentos, heranças, dotes, dívidas e festas da roça e das cidades (in, Wikipédia – é mais atual do que nunca.

É de facial constatação histórica, que em todas as classes sociais, o chamado "sonho da casa própria", sempre esteve presente em nossa sociedade. Aliás, não seria nenhum exagero afirmar que o desejo pela aquisição de um bem de raiz, constituí-se como um dos principais anseios da grande maioria dos seres humanos, desde tempos imemoriais.

Ou seja, desde que o homem desceu das árvores, passou a procurar uma caverna que fosse sua, para acomodar o seu núcleo familiar, defendendo-a com unhas e dentes dos predadores e eventuais invasores.

Nos dias que correm não se reside – pelo menos não normalmente – em aberturas ou fendas nas rochas, mas permanece incólume o desejo dos chefes de família (homens ou mulheres) em habitarem sob um teto que seja seu.

Exatamente como em 1845.

Neste aspecto muitas foram às alterações na forma de morar dos brasileiros, isto porque, à época de Martins Pena, nossa população, a cuja análise nos deteremos neste estudo, em sua grande maioria morava no campo.

Ao curso do século passado, notadamente na sua segunda metade, deu-se o inverso, com a grande migração das populações rurais para as cidades, precipuamente para os grandes centros.

Tais comunidades, inicialmente constituídas, em sua maioria, por casas, foram posteriormente – a partir do final da década de 50 e atingindo ao auge na década de 70 – transformadas em edifícios de apartamentos.

Grandes distorções surgiram daí, que, aliadas a políticas inapropriadas, planejamento urbano sem critério e a um paternalismo populista dos governantes, resultaram na transformação de locais aprazíveis em grandes caixotes de concreto sem garagem para os automóveis dos seus moradores e, até mesmo, na proliferação das favelas – fenômeno datado da abolição da escravatura, em 1888 – que se agigantaram até transmutarem-se em verdadeiros bairros populares, último bastião dos desprovidos para não deixarem suas famílias ao relento, mas desprovidos das mais mínimas condições de habitabilidade.

Mesmo nestes cinturões de miséria, incrivelmente, negocia-se a posse do espaço, na forma de cessão ou de aluguel, como na parte dita "nobre" das metrópoles.

Mas, fato é que, o desejo permanece: comprar em imóvel que seja seu.

Para isto diversos cuidados e cautelas devem ser tomados a fim de se evitarem sérios contratempos e prejuízos.

É de elementar sabença, não escapando mesmo do conhecimento do mais jejuno dos estudantes de Direito, que a propriedade sobre o bem imóvel, no Brasil, se adquire, através do usucapião, pelo registro do título no Registro Imobiliário, por acessão ou por sucessão hereditária, na forma da legislação substantiva civil em vigor, ex vi dos artigos 1.238 e seguintes do C.C.

Fato é que, independente da forma ou do título aquisitivo, devido ao princípio da publicidade dos atos, somente quando o título aquisitivo do adquirente do imóvel for levado a registro, no RGI, é que a propriedade será para ele transferida.

No caso de compra e venda, como já dissemos acima, aquele que deseje adquirir um imóvel deve, antes demais nada, deter-se em uma criteriosa análise da documentação, tanto do imóvel, quando do vendedor do mesmo, através da obtenção de diversas certidões relativas àqueles, objetivando saber se quem está vendendo PODE efetivamente vender.

Isto porque, no caso do imóvel objeto da compra-e-venda estar penhorado, por exemplo, a transferência para um terceiro não livra o bem do gravame, devido ao fenômeno da seqüela, ou seja, quando o ato da penhora adere ao imóvel.

Em outro caso, suponhamos que o vendedor responda a processos que podem levá-lo a insolvência – mesmo que ainda não haja arresto, seqüestro ou penhora – em caso de condenação, o imóvel poderá ser alvo de constrição judicial, que poderá ser declarada de plano pelo juiz da causa ou através da chamada Ação Pauliana.

Por isto repetimos: cautela e caldo de galinha nunca fizeram mal a ninguém, portanto consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de entabular qualquer compra de bem imóvel. É certo que este profissional estará apto a analisar as certidões dos vendedores e do imóvel (no Rio de Janeiro: 1o, 2o, 3o e 4o Distribuidores, do vendedor – que apontarão eventuais ações judiciais cíveis e empresariais que este figure no pólo passivo; 9o Distribuidor, do vendedor e do imóvel, que indicará eventuais ações de execução das fazendas públicas estadual e municipal; 1o e 2o do Registro de Interdições e Tutelas, do vendedor, que indicarão se este está no gozo da sua capacidade civil para alienar bens de sua propriedade; certidão de Quitação Fiscal e Situação Enfitêutica, ambas do imóvel, obtidas junto a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro e que informarão, a primeira se existem débitos do mesmo relativos às taxas municipais, notadamente IPTU, e a segunda se o imóvel é ou não foreiro, qual seja, que está gravado pelo arcaico instituto da enfiteuse, exigindo o pagamento de foro e de laudêmio ao enfiteuta; não esqueçamos da certidão dos Distribuidores da Varas Federais, em nome do vendedor, certidão esta que pode ser obtida e autenticada pela Internet; o título de propriedade do vendedor devidamente averbado no RGI; e, por fim – last but not least – a Certidão de ônus Reais emitida pelo Ofício do RGI, onde o imóvel tem sua matrícula).

Sugerimos, inclusive, que o comprador obtenha estas certidões, bem como a declaração do Condomínio, onde o imóvel se localiza, da quitação dos débitos condominiais.

Daí é só recolher o imposto de transmissão e lavrar a escritura pública em um cartório de notas da escolha do comprador.

Em nenhum momento falamos que era simples, ou fácil, daí o conselho acima, ora reiterado, de consultar um advogado de sua confiança.

No caso de locação de um imóvel outras cautelas se impõe, tais como a análise do título aquisitivo do imóvel, da convenção de condomínio, etc., mas, principalmente, das cláusulas do contrato de locação, tais como prazo de vigência, obrigações do proprietário e do locatário, periodicidade dos reajustes, responsabilidade dos fiadores (ou outras modalidades de garantia: depósito ou seguro fiança, que não poderão ser cumulativos), foro do contrato, etc., em suma, coisas que um profissional especializado na área imobiliária saberá como orientá-lo.

É verdade, "quem casa quer casa", mas cuidado na hora de realizar seu sonho, para que o mesmo não se transforme em um terrível pesadelo, o que pode ser evitado com o auxílio de um advogado imobiliário.

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