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QUEM GANHA COM A ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO?
Luiz Octávio Rocha Miranda Costa Neves

Muito se tem falado sobre o Projeto de Lei da Câmara (PLC) nº 140, de 2009, de autoria do Deputado José Carlos Araújo, que tem por fim alterar regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano e foi encaminhado ao Senado Federal para revisão e distribuído a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, que em manifestou-se no final do mês de outubro em caráter terminativo, quanto à constitucionalidade, juridicidade, técnica legislativa e mérito da proposta, devendo ir a sansão presidencial.

Mas, da perfunctória leitura do texto da nova Lei exsurge a pergunta que não quer calar: quem se beneficiará das mudanças?

No caso do Fiador, as inovações e vantagens são palpáveis. Inicialmente, este poderá exonerar-se das suas responsabilidades no caso de sub-rogação da locação residencial, como na eventualidade de uma separação judicial ou de divórcio em que um dos cônjuges, mesmo que não o locatário, continua a residir no imóvel. Nesta hipótese, basta ao fiador comunicar, nos trinta dias posteriores ao evento, ao locatário sub-rogado e ao proprietário, que não continuará a garantir a avença, situação em que passados 120 dias da notificação cessam de pleno direito as obrigações do garantidor. Ao locatário, restará substituir o fiador, em 30 dias, ou arranjar outra modalidade de garantia da locação aceita pelo Locador, sob pena de se sujeitar a uma ação de despejo.

Ainda considerando as locações residenciais o fiador não mais garantirá a locação até a efetiva restituição das chaves pelo locatário ao locador, pois, findo o prazo contratual – quando a locação, caso não haja manifestação contrária das partes, continua vigendo por prazo indeterminado – poderá notificar ao locador e ao locatário de que não mais aceita o encargo, dele se desincumbindo.

Quanto ao proprietário, as vantagens são inequívocas, mesmo a quimera que tanto se difunde relativa à celeridade do processo de desalijo do inquilino. Realmente, o trâmite poderá ser acelerado com a emissão de um único mandado (de citação e de despejo), mas, tudo vai depender da estrutura dos cartórios judiciais onde se processarem as ações de despejo.

Mas, há na Lei sob comento, no nosso sentir, uma inequívoca melhoria quanto ao prazo de processamento. Atualmente, citado para uma ação de despejo, o locatário pode no prazo da contestação – de 15 dias – INFORMAR ao juiz que deseja purgar a mora, ou seja, pagar a dívida, requerendo a "ida" dos autos ao contador judicial para apurar o débito, após o que requer a expedição de guia para pagamento, a qual poderá ser recolhida no último dia da sua validade. Neste diapasão, até o mais jejuno dos estagiários de direito, com um mínimo de freqüência nos fóruns, poderá perceber que terão se passado da distribuição da ação de despejo até o pagamento algo em torno de três meses.

Com a nova lei, a grande inovação – para o proprietário – é que o locatário terá que EFETIVAMENTE pagar sua dívida no prazo da contestação – 15 dias, como já vimos - e caso ainda haja diferença, protestada pelo locador – que poderá sacar de imediato o já depositado – o locatário terá mais 10 dias para providenciar o complemento do depósito.

Outra inovação é a de que o locatário somente poderá usar da faculdade da purga da mora apenas uma vez no período de 24 meses. Ou seja: a lei é "cruel" com os que costumam atrasar seus compromissos financeiros.

Ademais, não tendo locatário e/ou fiador pago os valores cobrados na ação de despejo, esta certamente será julgada procedente com a condenação do inquilino a desocupar o imóvel em até 30 dias.

Agora, verdadeira "pancada" nos inquilinos das locações de caráter não-residencial é a formal proibição da cessão da locação quando não autorizada pelo locador, reforçando um entendimento já tradicional no direito brasileiro. Não é de estranhar que os micros, pequenos e médios empresários estejam tão em desacordo com tal dispositivo.

Como também estão com a possibilidade concedida ao locador em contratos de locação não-residencial de requere o despejo liminar (15 dias) do locatário com base em "proposta mais vantajosa de terceiro", caso em que o locatário somente poderá impedir o despejo se aceitar as mesmas condições ofertadas pelo terceiro.

Os defensores da alteração na lei do inquilinato acenam com a entrada "no mercado" de mais de 1.000.000 de unidades que estariam fechadas pelo temor de seus proprietários de "sofrer" nas mãos de maus inquilinos e de um judiciário tradicionalmente lento; E mais, que diversas pessoas que hoje se recusam a prestar fiança passem a fazê-lo graças às novas "garantias"; e, ainda, que devido à lei da oferta e da procura, a chegada destas novas unidades para locação forçaria o valor dos alugueis para baixo.

Verdade? Só o tempo dirá.

Como vemos, vantagem neste momento, na acepção do termo, para o locatário, somente vislumbro a impossibilidade do locador reaver o imóvel locado durante o prazo de validade da locação e a possibilidade do locatário, ele sim, de rescindir a avença antes do termino do tempo contratualmente estabelecido, mercê do pagamento da multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Então, diga leitor: quem se beneficia das mudanças na Lei do Inquilinato?

Certamente, não é o locatário.

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