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Interpretação de contrato em favor de pessoas comuns do povo, de poucas luzes.

Havendo dissonância entre a proposta (pré-contrato) e o contrato de promessa de compra e venda em efetivo prejuízo ao consumidor, estão feridos os princípios da informação e da força cogente da proposta.

Com essa linha rescisória, a 19ª Câmara Cível do TJRS manteve sentença que revisou cláusulas de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, ajuizada, na comarca de Viamão (RS) por Nilva Pitrofski contra a empresa A.M.R. Frizzo Empreendimentos Imobiliários Ltda.

O desembargador Guinther Spode, relator do caso no TJRS, explica a dicotomia entre o que a empresa prometeu originalmente e, depois, documentou no contrato de promessa de compra e venda, impondo maiores encargos financeiros à consumidora.

A promessa: "as prestações vencerão no mesmo dia dos meses subseqüentes reajustadas pelo IGP-M/FGV + 1% ao mês sempre com a menor periodicidade prevista em lei."

Ao transpor o compromisso inicial para um contrato de promessa de compra e venda, o reajustamento imposto pela empresa se deu de forma diversa: "fica estabelecido que sobre o saldo devedor componente das prestações ajustadas, além do reajuste pactuado neste instrumento, serão acrescidos, ainda, os juros compensatórios de um por cento (1%) para cada mês decorrido".

Resultado: o disparo do valor das prestações. Isso levou a consumidora a pedir a revisão das cláusulas, enquanto a empresa, pouco depois, ajuizou ação de rescisão contratual, por falta de pagamentos.

A juíza Fabiana dos Santos Kaspary, da comarca de Viamão, julgou procedente a ação da promitente compradora e improcedente a pretensão da empresa de rescindir o contrato. "É dever de todo o fornecedor prestar as informações claras e precisas dos produtos e serviços postos à disposição dos consumidores" - afirmou o julgado de primeiro grau. A revisão autorizou que os encargos financeiros fossem exatamente aqueles do documento de proposta.

Ao fulminar a apelação da empreendedora, o desembargador Guinther Spode explica que "a única forma de interpretação dos contratos, seguindo o CDC, é pela regra inscrita no artigo 47: a interpretação mais benéfica ao consumidor".

O voto justifica: "pelo princípio da vulnerabilidade, as pessoas comuns do povo, de poucas luzes, contratam com empresa imobiliária que coloca no mercado lotes urbanos à venda com financiamento direto. É evidente o desconhecimento técnico-científico dos consumidores frente à formatação do contrato. Aderem a ele como se as cláusulas do pré-contrato estivessem sendo mantidas, quando na verdade nele resta embutido reajustamento diverso do pré-contratado".

O julgado da 19ª Câmara explicita que "simultaneamente com o dever de informar, o CDC contempla o princípio da transparência, evidenciado pela obrigação do fornecedor dar ao consumidor conhecimento prévio do conteúdo do contrato (art. 4º, do CDC combinado com o art. 46, do mesmo diploma legal)".

Em síntese: "sendo descumprido tal princípio, o consumidor não está obrigado a cumprir o contrato".

O advogado Valmir Oliveira da Rocha atuou em nome da compradora. (Proc. nº 70018566604).{Do site "Espaço Vital"}



"Direito de ser devidamente informado (art. 6º, CDC)"

Apelação cível. Ação de revisão contratual de promessa de compra e venda de lote urbano. Ação de rescisão contratual. Pré-contrato. Força cogente da proposta. dissonância entre a proposta e o contrato quanto ao reajustamento das parcelas.

PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO. Direito de ser devidamente informado (art. 6º, cdc).
Dever de informar e princípio da transparência (arts. 4º e 46, do CDC, combinados).
Interpretação mais favorável ao consumidor (art 47, CDC).

Havendo dissonância entre a proposta (pré-contrato) e o contrato de promessa de compra e venda em efetivo prejuízo ao consumidor, restam feridos os princípios da informação e da força cogente da proposta inscritos no CDC.

É dever de todo o fornecedor prestar as informações claras e precisas dos produtos e serviços postos à disposição dos consumidores.

As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos, pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor. O estabelecimento de reajustamento de parcela de contrato de forma diversa do estatuído no pré-contrato traduz-se em evidente lesão aos direitos do consumidor.

Apelação improvida.

Apelação Cível - Décima Nona Câmara Cível
Nº 70018566604 - Comarca de Viamão
A M R FRIZZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - APELANTE
NILVA PITROFSKI - APELADO
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em improver a apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior e Des. Mário José Gomes Pereira.

Porto Alegre, 20 de março de 2007.

DES. GUINTHER SPODE,
Relator.

RELATÓRIO

Des. Guinther Spode (RELATOR)

AMR FRIZZO - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA recorreram da sentença que julgou procedente a ação revisional que lhe intenta NILVA PITROFSKI.

Narra que a apelada ingressou com ação revisional do contrato de compra e venda de imóvel firmado com o apelante, alegando encargos excessivos. Por sua vez a apelante ajuizou ação visando a rescisão do contrato, sentido sentenciada com improcedência. Alega que não existem cláusulas abusivas no contrato firmado. Não houve a cobrança de juros capitalizada.

Insurge-se contra o entendimento do Juiz que decidiu que os juros e a correção monetária deveriam incidir sobre a parcela e não sobre o saldo devedor. Esta decisão não é justa pois se assim permanecer o terreno vendido à apelada será pelo preço de custa da urbanização sem obter um retorno lucrativo do negócio. A parcela inicial é de R$358,00, incidindo sobre a mesma juros de 1% tem-se o valor de R$3.580,00, ou seja, no final de um ano de contratação a apelante terá recebido a título de juros remuneratórios o valor ínfimo de R$42,96. Esta realidade decretará a falência da apelante. Sustenta que a apelada sabia dos juros que pagaria quando contratou com a apelante.

Os juros praticados são juros simples, calculados nominalmente e de forma provisionada durante o período de 12 meses. O índice de variação é utilizado o IGP-M/FGV. Em relação à ação de rescisão também postula reforma, vez que a apelada foi constituída em mora para todos os efeitos legais, dando azo à resolução do contrato. Em razão do inadimplemento a apelada deverá arcar com as despesas de corretagem, publicidade e notificação extra-judicial, bem como com o IPTU. Postula a incidência da multa contratual, e indenização por perdas e danos, de acordo com o art. 389, 402 e 475 do CCB. A apelada deverá pagar locativos, na proporção de 1% sobre o imóvel. Requer o provimento do recurso que foi preparado.

Em contra-razões a apelada diz que a sentença deve ser mantida, vez a apelada é a parte vulnerável do contrato, devendo incidir no contrato o CDC. Afirma que há divergência entre o pré-contrato e o contrato definitivo. Em relação à ação de rescisão de contrato esta contraria o posicionamento do Tribunal de Justiça do Estado. Cita jurisprudência. Requer o improvimento do recurso.

É o relatório.

VOTOS

Des. Guinther Spode (RELATOR)

Eminentes colegas, enfrenta-se apelação em duas ações, a saber: ação de revisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e ação de rescisão contratual ajuizada pela apelante, AMR Frizzo Empreendimentos Imobiliários.

A apelação cinge-se a alegar grave lesão com a decisão recorrida, porquanto dissociada a forma de correção com o aumento dos insumos de sua atividade.

Não colhe o apelo, devendo a sentença ser mantida. Efetivamente a apelante não se pautou com transparência e boa-fé objetiva no contrato. Espera-se que os contratantes se pautem com um padrão de conduta que não é fixado, taxativo na lei, mas que se traduz por um agir leal. Esta lealdade deve ser tendente a um bom adimplemento do contrato. Significa dizer que as partes devem pautar seus atos com um agir correto não só no momento da formação dos contratos, mas também nas fases negociais preparatórias.

No caso concreto, temos o entrechoque de informações prestadas no pré-contrato que não se coadunam com o que restou documentado no contrato. Assim correta foi a conclusão da Eminente Magistrada de primeiro grau pela ausência de um agir correto, nulificando cláusula do contrato.

Especificando a dicotomia tem-se: o pré-contrato, aqui mal-traduzido como proposta do comprador, acostado por cópia à folha 15 dos autos da ação de rescisão contratual em apenso a seguinte pactuação (fl. 15v.):

"As demais prestações vencerão no mesmo dia dos meses subseqüentes reajustadas pelo IGP-M/FGV + 1% ao mês sempre com a menor periodicidade prevista em lei."

A interpretação que deve ser dada à cláusula de reajustamento do pré-contrato não comporta interpretação outra, qual seja, as demais prestações seriam reajustadas pelo IGP-M mais juros de 1% ao mês.

Ocorre que ao transpor o compromisso inicial para um contrato de promessa de compra e venda, o reajustamento se dá de forma diversa, vejamos (cláusula terceira fls. 19 dos autos em apenso):

"... Fica estabelecido que sobre o saldo devedor componente das prestações ajustadas, além do reajuste pactuado neste instrumento, serão acrescidos, ainda, os juros compensatórios de um por cento (1%) para cada mês decorrido,..."

Trata-se de princípio expresso no Código de Defesa do Consumidor ( art. 6.º, III) o direito do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como os riscos que apresentem.

Incide, na espécie o art. 48 do CDC, assim versado:

"Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos, pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos." (grifei).

Evidentemente que o documento de folha 15 se carcateriza como um pré-contrato. Tal pré-contrato estabelece uma forma de reajustamento mais benéfica ao consumidor. A única forma de interpretação dos contratos, seguindo o CDC, é pela regra inscrita no art. 47, qual seja, a da interpretação mais benéfica ao consumidor.

E tal se deve pelo princípio da vulnerabilidade em que os autores, pessoas comuns do povo, pessoas de poucas luzes, contratam com empresa imobiliária que colocam no mercado lotes urbanos à venda com financiamento direto. É evidente o desconhecimento técnico-científico dos autores frente à formatação do contrato. Aderem a ele como se as cláusulas do pré-contrato estivessem sendo mantidas, quando na verdade nele resta embutido reajustamento diverso do pré-contratado.

No caso, como o contrato tem redação diversa do pré-contrato, o consumidor tinha o direito de ser devidamente informado da alteração havida, enquanto o fornecedor tinha o dever de prestar tais informações (art. 6º, inc. III, CDC). Como prova alguma veio aos autos no sentido de que as informações tenham sido prestados, prevalece o regramento do pré-contrato, até porque mais benéfico ao consumidor (art. 47, do CDC).

Ressalto ainda que simultaneamente com o dever de informar, o CDC contempla o princípio da transparência, evidenciado pela obrigação do fornecedor dar ao consumidor conhecimento prévio do conteúdo do contrato (art. 4º, do CDC combinado com o art. 46, do mesmo diploma legal). Sendo descumprido tal princípio, o consumidor não está obrigado a cumprir o contrato (art. 46, CDC).

Diante do exposto, estou negando provimento à apelação, mantendo a sentença, restando prejudicada a discussão acerca da rescisão contratual, atraso em IPTU, cláusula penal, porquanto acessórias e prejudiciais à discussão central que é a cobrança de valores abusivos por cláusula nulificada.

Nego provimento.

É como voto.

GOS

Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior (REVISOR) - De acordo.
Des. Mário José Gomes Pereira - De acordo.

DES. GUINTHER SPODE - Presidente - Apelação Cível nº 70018566604, Comarca de Viamão: "NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME ."

Julgador(a) de 1º Grau: FABIANA DOS SANTOS KASPARY

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